Du changement pour les LMP en 2018 ?

Depuis février 2018, il faut seulement cumuler les 2 conditions suivantes pour être loueur en meublé professionnel (LMP) :

• Les recettes annuelles (loyers et charges) de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 EUR. En cas de commencement d'activité en cours d'année, on applique à ce seuil un prorata temporis pour tenir compte du nombre de jours où l'activité de loueur en meublé a été exercée.
• Les recettes annuelles du LMP doivent représenter au moins la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Vous êtes considéré comme une entreprise, en conséquence vous devez remplir des obligations comptables et être assisté d'un expert-comptable ou d'un centre de gestion agréé.

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.

Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière : l'entreprise doit déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides.

Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel :

• frais d'établissement (frais de notaire par exemple)
• frais d'entretien et de réparation,
• impôts locaux,
• frais de gestion et d'assurances,
• intérêts d'emprunt,
• amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

De plus, l'entreprise peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle de détention.

Les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant. 
Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C'est le cas lorsque le statut LMP est acquis l'année de livraison de l'immeuble.

Enfin, l'exonération des plus-values de cession est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 EUR HT au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans. L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 EUR et 126 000 EUR HT.

Les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (qui remplace l'ISF depuis le 1er janvier 2018).

En revanche, les revenus issus de la location meublée sont soumis au titre des revenus du patrimoine à :

• la CSG, le prélèvement de solidarité et la CRDS, l'ensemble de ces taxes correspond à un taux global de 17,2 %.
• la taxe foncière
• la CFE, sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire.

Attention, l'activité de chambre d'hôte comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison...) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.