Passage de LMNP à LMP, quelles sont les implications ?
LMP et LMNP désignent un investisseur immobilier qui fait l'acquisition d'un bien et le meuble pour le mettre en location en meublé. La liste des meubles et des équipements étant précisée dans la loi ALUR du 24 mars 2014. Tous deux louent des meublés : l'un est non professionnel (LMNP), l'autre est professionnel (LMP).
Neuf ou ancien, il peut s'agir d'un bien immobilier meublé loué à l'année, ou un logement constituant une location saisonnière, ou encore une partie de l'habitation du propriétaire-bailleur.
Dans tous les cas, les règles liées à ce régime fiscal particulier sont édictées par la loi de finances et mis en oeuvre par le Code général des impôts. Au regard de l'administration fiscale, la location en meublé est une activité commerciale, contrairement à la location d'un logement vide (nu).
La règlementation a évolué ces dernières années, notamment l'obligation de s'inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour obtenir le statut de LMP. Cette obligation permettait aux propriétaires bailleurs de choisir entre les 2 statuts. Mais, le Conseil constitutionnel l'a supprimé le 9 février 2018.
Désormais, c'est le montant des revenus du foyer fiscal, et celui issu de la location de meublé qui détermine si le propriétaire-bailleur est professionnel, ou non. Le passage de LMNP à LMP est donc automatique.
Quelles sont les implications à prévoir ? Quels sont les avantages à bénéficier du statut LMP ? Explications.
Qu'est-ce qui différencie le LMNP du LMP ?
Ce sont les recettes locatives et les autres revenus du foyer fiscal qui font la différence :
Pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages, vous ne devez pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs, charges comprises, sur l'année civile, OU les autres revenus de votre foyer fiscal sont supérieurs aux loyers que vous percevez. En cas de création d'activité en cours d'année, le plafond est ajusté.
Inversement vous passez de LMNP à LMP dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € ET l'ensemble de vos autres revenus professionnels, autrement dit :
> vos salaires ;
> vos autres revenus issus d'activités artisanales ou commerciales (BIC), ou libérales (BNC), ou agricoles (BA) ;
> votre rémunération de gérance ;
> vos pensions de retraite.
Passer de LMNP à LMP : Quelles sont les implications ?
Hormis le fait de devoir déclarer vos revenus locatifs au régime réel, la première conséquence est récente. Pour rappel, la déduction de vos charge réelles d'exploitation et de l'amortissement n'est possible qu'au régime réel. C'est donc très souvent la meilleure option pour les LMNP aussi.
Initiée par la dernière Loi de Finances de la Sécurité Sociale, cette mesure impose aux LMP l'assujettissement obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). En conséquence, ils bénéficient désormais des avantages sociaux et doivent payer des cotisations sociales depuis le 1er janvier 2021. Elles représentent environ 35 à 40% des bénéfices générés par leurs meublés loués.
Et si leur activité est déficitaire, les LMP devront quand même payer un forfait minimum de 1 145 € à l'Urssaf. Or, la déduction des charges et de l'amortissement entraine souvent un déficit. à titre de comparaison, ils réglaient auparavant seulement 17,2 % de CSG sur les bénéfices réalisés.
La deuxième conséquence concerne l'imputation des déficits.
Alors que sous le statut LMNP, les déficits ne peuvent qu'être déduits de vos revenus locatifs, reportables sur 10 ans ; ce délai est ramené à 6 ans quand vous passez en LMP. Mais vous pouvez les déduire de l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal, et non plus seulement de vos revenus locatifs.
La troisième conséquence concerne l'exonération d'impôts sur les plus-values immobilières
LMNP et LMP ne sont pas rattachés au même régime d'imposition des plus-values immobilières.
Le LMNP devra conserver son bien immobilier pendant 30 ans avant de le vendre s'il veut bénéficier d'une exonération totale. Tandis que quand l'activité du LMP est exercée depuis plus de 5 ans et si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 90 000 € HT les deux années précédentes, il bénéficie de l'exonération totale d'impôts sur les plus-values immobilières.
Enfin, le LMP est exonéré de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), seulement si la location meublée est son activité principale. C'est à dire qu'il ne doit pas être salarié, ni exercer une autre activité indépendante à temps plein. la seconde condition est d'avoir dégagé un résultat bénéficiaire.
Comment passer de LMNP à LMP ?
Vous avez bien compris qu'il n'est plus possible de choisir librement un statut plutôt qu'un autre depuis le 9 février 2018. Vous basculez dans le statut LMP si vos recettes locatives augment, ou que vos autres revenus d'activité baissent au point de devenir inférieurs au montant de vos revenus locatifs.
Néanmoins le greffe demeure le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Sachant qu'au moment où vous aviez démarré votre activité de location en meublé, vous aviez rempli le formulaire P0i auprès du greffe du Tribunal de Commerce.
Comment conserver le statut LMNP ?
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 EUR, vous avez peut-être tout intérêt à modifier à faire passer un ou deux meublés en location nue. Vous diversifiez ainsi vos investissements immobiliers et conservez le statut LMNP pour vos locations meublées.
LMNP au régime réel ou LMP, nous vous conseillons de recourir aux services d'un expert-comptable pour gérer vos obligations comptables et l'amortissement de votre bien immobilier. Demandez-nous un devis !
Mis à jour le 2022-02-28 11:16
