Location équipée et meublée dans la même LMNP / LMP ?
La location meublée de logements et la location équipée d'immobilier d'entreprise sont toutes deux considérées par l'administration fiscale comme étant des activités commerciales.
À ce titre, les bénéfices issus de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers concernent uniquement la location nue (sans meubles, ni équipements).
LMNP et LMP sont deux régimes fiscaux (ou statuts) qui permettent à toute personne physique d'investir dans l'immobilier en défiscalisant une grande partie des revenus locatifs. Ce, qu'il s'agisse d'immobilier d'entreprise (des bureaux équipés) ou de logements meublés.
Ces deux investissements sont plus rentables qu'une location nue parce que l'ensemble des frais et des charges engagés pour l'exploitation de l'activité sont admis en déduction. Notamment,
> les frais de notaires payés lors de l'acquisition,
> les intérêts d'emprunt,
> les frais d'agence,
> l'amortissement de l'immobilier et du mobilier.
Ainsi l'imposition des revenus locatifs est le plus souvent neutralisée les premières années.
Néanmoins ces deux régimes fiscaux offrent quelques différences.
Explications.
Comment déterminer le statut LMNP ou LMP ?
Mettre en location un meublé à usage d'habitation permet d'obtenir, soit le statut de LMNP, soit le statut LMP selon le montant des recettes locatives annuelles. Seuls, des loyers annuels supérieurs à 23 000 € permettent de bénéficier du statut de loueur professionnel (LMP). Et seul le LMP a l'obligation de s'affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI).
En revanche, le caractère professionnel ou non professionnel de la location équipée est déterminé par l'article 156 du Code général des impôts. Ainsi, une activité est considérée comme étant non professionnelle lorsqu'elle ne comporte pas la participation personnelle, continue et directe de l'un des membres du foyer fiscal dans la réalisation des actes nécessaires à l'activité.
En conséquence, la location équipée est rarement considérée comme étant une activité professionnelle.
Une des différences entre les régimes LMNP et LMP se situe au niveau du traitement du déficit.
Quand l'activité du LMNP génère un déficit avant déduction des amortissements, il peut être seulement imputé sur les bénéfices futurs de l'exploitation de son activité commerciale dans la limite de 10 ans.
Tandis que le LMP peut déduire son éventuel déficit sur son revenu global.
La location équipée et la location de meublés
Précisons que la location équipée consiste à louer un local professionnel ou commercial munis des équipements et du mobilier nécessaires au locataire. L'objectif étant qu'il puisse exercer son activité professionnelle sans devoir apporter lui-même plus d'équipements. à cet effet, les assurances, le chauffage, l'électricité, la connexion Internet et le ménage doivent aussi être mis à disposition dans les locaux.
Enfin, le locataire d'un bureau équipé signe une convention et règle une redevance trimestrielle, tandis que le locataire d'un logement meublé signe un bail et règle un loyer mensuel.
Quant à la location d'un meublé, la liste des meubles qui doivent être dans le logement est fixée par le décret du 31 juillet 2015 dans le cadre de la loi ALUR sur le logement.
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Mis à jour le 2021-12-03 16:48
